Artères commerçantes et e-commerce

Artères commerçantes et e-commerce

J’ai interrogé en commission économie le Ministre à la Région de Bruxelles-Capitale, en charge de l’emploi et de l’économie concernant la diminution des loyers dans les artères commerçantes et l’essor de l’e-commerce.

Voici notre échange:

Isabelle Emmery  – Triste constat : les rues commerçantes semblent de plus en plus en souffrance. La combinaison de plusieurs facteurs négatifs tels que le manque de parking à proximité des commerces, des chantiers interminables, des zones piétonnes désertées et en manque d’animations, et l’arrivée de grandes enseignes ont, depuis quelques années, plombé le développement florissant de certaines artères commerçantes de notre ville. Par ailleurs, une étude récente révèle que la moitié des Belges fréquentent les commerces plus pour se divertir que pour acheter. La croissance attendue de la vente au détail entre 2017 et 2019 était de 1,5% sur une base annuelle.

Face à la désertification des artères commerçantes, les loyers des locaux commerciaux ont baissé, afin de garder ou de trouver des locataires solvables. Ils auraient ainsi diminué de 5 à 10%, voire 30% à certains endroits.

Notons qu’à côté de cela, l’onde de choc du commerce électronique, qui ne cesse de raboter les marges des magasins physiques, commence à se faire sentir jusqu’au cœur des rues commerçantes. Des chiffres récemment publiés par l’asbl BeCommerce montrent une augmentation de 13,5% sur une base annuelle pour les 100 meilleurs webshops de Belgique.

Ces données doivent toutefois être nuancées, car d’après une étude menée par IBM, les consommateurs de 20 à 30 ans continuent d’accorder beaucoup d’importance aux magasins physiques pour leurs achats. Leur style de vie est novateur, étroitement lié aux réseaux sociaux, et ils veulent vivre des expériences en boutique. Ils sont bien informés, comparent les prix et sont ouverts aux nouvelles idées d’économie partagée.

Autre point positif dans ce tableau noir : si jusqu’en 2015, on a enregistré une vague importante de fermetures de petits commerces, dévorés par les grandes surfaces, la donne commence depuis lors à changer.

De plus, les scandales qui ont éclaboussé le secteur alimentaire ont réveillé les consciences des consommateurs et des entrepreneurs. Lassés de voir que des entreprises ne partageaient pas ou plus leurs valeurs, de plus en plus d’entrepreneurs ont choisi de donner un nouveau sens à leur profession et un nouveau souffle à leur quartier. Par conséquent, les commerces « de proximité » sont en pleine mutation. La disparition de l’épicier du coin, du boulanger ou du boucher de quartier semblait auparavant inéluctable, mais depuis un an, selon une analyse de Thierry Evens, porte-parole de la coupole francophone de défense des indépendants et des PME (UCM), « le client n’est plus obnubilé par le prix. Il veut de la qualité, du circuit court, du bio, des petites quantités. On assiste au retour à une consommation plus raisonnée et à la proximité ».

Confirmez-vous la baisse des loyers des locaux commerciaux dans notre capitale ? Cette chute est-elle uniforme d’une commune à l’autre ?
À combien se monte en moyenne cette diminution ?
La croissance annoncée pour la vente de détail entre 2017 et 2019 par la Banque nationale de Belgique (BNB) est-elle au rendez-vous ?
Le commerce électronique est-il la cause principale de la désaffectation des artères commerciales ? Peut-on évaluer et estimer son impact réel sur celles-ci ?
Confirmez-vous l’essor des petits commerces de proximité ainsi qu’un changement de mentalité chez les consommateurs bruxellois ?
Une étude est-elle en cours à ce sujet ?
Quelles mesures la Région prend-elle pour booster davantage le développement des rues commerçantes, et plus particulièrement ce commerce de proximité plébiscité par les nouveaux consommateurs ?
Quelle est la collaboration entre la Région, hub.brussels et les commerces à ce sujet ?

Didier Gosuin, ministre.- Il est toujours utile de citer ses sources. Votre interpellation est basée sur le rapport de l’été 2018 publié par Cushman & Wakefield, une société spécialisée en conseil et développement immobilier. Cette étude, relayée dans la presse, met en exergue ses éléments chocs, telles que les baisses de loyer que vous évoquez, parfois très fortes, puisqu’elles atteignent 30%.

Si vous lisez plus finement le rapport, vous verrez que ces baisses se concentrent dans les villes régionales du pays, comme Namur, Liège, Charleroi ou Gand, alors qu’Anvers et Bruxelles affichent en moyenne une stabilité relative.

À Bruxelles, le phénomène de renégociation à la baisse des loyers concerne surtout les grands magasins de chaînes d’une surface supérieure à 150 mètres carrés dans des artères comme la rue Neuve. Le rapport conclut même que cela peut avoir un impact positif sur le dynamisme et la mixité commerciale, en favorisant la rotation et les nouveaux entrants.

Le rapport, basé sur un échantillon limité de transactions, ne donne pas d’informations plus fines. Il serait en effet très complexe d’assurer un contrôle fiable et exhaustif de la situation, vu les nombreux biais méthodologiques sur lesquels nous butterions : différence entre le prix annoncé et le prix payé, inconnue du pas-de-porte payé, secret des transactions commerciales, etc.

En conclusion, il ne s’agit pas d’un ressac généralisé à Bruxelles, mais plutôt d’un phénomène de correction localisé et contenu, peut-être aussi lié à l’état de désaffectation urbanistique de certaines artères. J’ai eu l’occasion de parler ici il y a quelques mois de la problématique de la rue Neuve, dont j’apprends la future modernisation.

En ce qui concerne la croissance qui avait été annoncée pour la vente au détail entre 2017 et 2019 par la Banque nationale de Belgique, nous ne disposons bien entendu que des chiffres jusque 2018. Selon Statbel, sur les trois premiers trimestres de 2018, l’évolution des chiffres d’affaires pour le code 47 (commerce de détail) par rapport aux trois premiers trimestres de 2017 est de -1% à l’échelle du pays.

Comme le laisse entendre votre question sur l’impact du commerce électronique, il n’est pas simple d’évaluer les causes de telle ou telle évolution de la ville.

Dans une ville de 50.000 habitants avec un petit centre-ville, lorsque les commerces ferment les uns après les autres après l’installation d’un centre commercial périphérique, on peut y voir une relation claire de cause à effet. À Bruxelles, les interactions sont beaucoup plus complexes ; il est donc hasardeux de tenter d’isoler un paramètre.

C’est pour poser une base objective solide à ces discussions que j’ai demandé à hub.brussels de réaliser un schéma de développement commercial qui, pour la première fois, rassemble les données exhaustives sur le commerce en Région de Bruxelles-Capitale. Ce processus en cours a déjà livré plusieurs analyses en partenariat avec perspective.brussels et l’ULB. Il offrira prochainement une analyse complète des comportements d’achat des ménages bruxellois. Je ne peux préjuger des résultats mais je gage qu’ils répondront à de nombreuses questions qui intéressent les Bruxellois.

La question n’est pas de protéger les commerçants locaux contre l’e-commerce, mais de faire en sorte que le commerce urbain se mette à la page et rassemble les deux composantes. J’ai déjà pu exposer ici la manière dont j’ai adapté les aides aux entreprises, développé l’accompagnement de hub.brussels ou encore mis sur pied des programmes comme le plan NextTech.brussels en vue de répondre à cet enjeu.

En ce qui concerne l’essor du commerce de proximité, les analyses du schéma de développement commercial montrent que le nombre total de commerces s’est stabilisé au cours des vingt dernières années après avoir baissé de 50% en un demi-siècle. On comptait 42.712 commerces en 1950, 22.582 en 1997 et 20.696 en 2017. On observe donc une légère diminution du nombre de commerces au cours des vingt dernières années mais une augmentation de la surface commerciale disponible. En d’autres termes, le tissu commercial s’est surtout modifié par la répartition des types de commerces, mais le stock total a, quant à lui, assez peu évolué.

Parmi d’autres exemples, on voit qu’il y a aujourd’hui beaucoup plus de commerces de vêtements ou de parfumeries qu’il y a vingt ans. À l’inverse, le nombre de maroquineries et de librairies diminue.

À un niveau plus qualitatif, hub.brussels, qui accompagne au quotidien les commerçants dans leur développement à Bruxelles, observe que le commerce de proximité est en train de se réinventer à Bruxelles, après avoir sensiblement décliné. Par exemple, ces trois dernières années, le nombre de nouvelles boulangeries et pâtisseries est en croissance soutenue. Ce n’était pas le cas auparavant. Il en va de même pour les fromagers et d’autres catégories qui avaient décliné jusqu’à présent. Même l’épicerie se redéveloppe.

Il est aussi intéressant de constater que ces commerces sont portés par des entrepreneurs passionnés qui ont bien intégré les nouvelles attentes des clients : l’authenticité des produits, le professionnalisme du commerçant et la proximité. Par exemple le développement récent de l’épicerie se fait avec des produits régionaux, souvent biologiques et autour d’expériences de zéro déchet ou de gouvernance participative. Le passé est bien révolu, mais la relève est là.

J’en viens enfin aux mesures régionales de soutien au commerce de proximité.

Le service ad hoc de hub.brussels accompagne les investisseurs aguerris. Il prend également en charge l’entrepreneur débutant, en général bruxellois. Ce dernier est plus un entrepreneur qu’un investisseur et va développer une réelle identité et une personnalité propre. Le résultat, c’est que le taux de faillite à quatre ans des commerces qui ont été accompagnés est près de deux fois plus faible que la moyenne nationale.

La Région s’est aussi dotée d’Open Soon, un appel à projets qui soutient financièrement les commerces les plus audacieux et originaux, tout en leur offrant l’accompagnement de hub.brussels.

Pour les projets qui ont encore besoin d’un calibrage sur le terrain, un projet pilote a été mis en place. Véritable couveuse commerciale, l’Auberge espagnole permet de s’installer trois mois dans un rez-dechaussée commercial avec un loyer réduit et une série de risques maîtrisés qui permettent aux occupants de se concentrer sur ce qui fait leur identité.

Pour les plus jeunes pousses encore, un autre projet original a été mis en place pour un an au musée Kanal : le Kanal store. Entièrement dédié aux créateurs regroupés en un même lieu, ce projet leur permet de se faire connaître et de tester le métier de commerçant.

Un autre projet pilote, consacré cette fois spécifiquement à l’horeca, est aussi à l’étude pour venir consolider cette stratégie d’accompagnement de plus en plus complète, qui compte également des magasins éphémères et des marchands ambulants.

La liste des initiatives régionales pour stimuler le commerce est encore longue. Leur logique est de développer la connaissance, les expérimentations et l’accompagnement. En complément, j’ai également revu les aides aux entreprises pour favoriser le petit commerce, tout comme j’ai développé des aides spécifiques pour le soutenir en cas de chantier, ou encore dans l’accès à un bail de type court.

Tout ceci se fait évidemment toujours dans une optique de collaboration avec les pouvoirs locaux. L’agence hub.brussels s’est engagée à signer, en 2019, dix-neuf conventions-cadres de collaboration avec les nouvelles majorités communales, qui porteront désormais sur l’ensemble des services de l’agence. La balle est dans le camp des dix-neuf entités locales.

Isabelle Emmery  – Le développement du commerce de proximité ne peut que profiter à notre Région à l’égard de la vie des quartiers et du confort des habitants. Je note toutefois que l’impulsion varie selon les communes. Il serait bon que la Région accélère le mouvement là où les commerces de proximité manquent, afin de combler cette disparité régionale.

 

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