Le marché du bureau en Région bruxelloise

Le marché du bureau en Région bruxelloise

J’ai interrogé en Commission le Ministre à la Région de Bruxelles-Capitale chargé de l’emploi concernant l’évolution du marché du bureau en Région bruxelloise.

Voici notre échange:

Mme Isabelle Emmery (PS).– Ma question orale revient sur le sujet traité dans le cadre des demandes d’explications sur les tours Proximus dont les intervenants ont exprimé des préoccupations que je partage. Elle concerne toutefois plus largement le marché des bureaux.

Comme mes collègues ont eu l’occasion de l’exprimer, la crise sanitaire actuelle a induit une augmentation du télétravail. Cependant, la numérisation croissante n’est pas uniquement due à la crise du Covid-19. Le monde du travail et de l’entreprise avait déjà entamé son évolution et sa transformation avant celle-ci, et il devient inévitable aujourd’hui de repenser le cadre de l’organisation future du travail.

Si le marché du bureau devra s’adapter, c’est de manière plus générale l’avenir du bâti bruxellois dans son ensemble qui devrait être repensé : mixité des immeubles alliant habitat et bureaux en vue de réduire l’impact énergétique des déplacements, occupations artistiques, etc. Nous nous trouvons aujourd’hui face à une multitude de possibles, là où, autrefois, on préférait le cloisonnement des genres.

L’Observatoire des bureaux dénombre et cartographie l’immobilier de bureaux, analyse et publie chaque année l’évolution du stock et de la vacance de bureaux en Région de Bruxelles-Capitale. Sont notamment prises en compte les informations liées aux permis d’urbanisme accordés en vue de la construction ou de la rénovation des immeubles de bureaux en Région bruxelloise.

Quelles sont ses dernières observations ? Me confirmez-vous la remise récente sur le marché de plateaux de bureaux et disposez-vous d’une estimation de la surface ainsi libérée ? Les chiffres cités par la presse à ce sujet sont-ils exacts ?

Comment envisagez-vous de mettre à profit cette occasion d’utiliser ces surfaces vides ? Ces espaces pourraient en effet être consacrés à d’autres activités. Travaillez-vous sur un recensement ? Des projets ontils déjà été proposés ?

Nous savons que perspective.brussels a avant tout un rôle de planification, et la reconversion des bureaux ne fait pas partie de ses missions premières. Une instance – peut-être autre que perspective.brussels – a-t-elle entamé une réflexion sur la reconversion des bureaux, en conformité avec les priorités des politiques de la Région, à savoir la ville à dix minutes ?

La nécessité de prévoir de nouveaux logements est indéniable et la densification de certains quartiers est plus que souhaitable, par souci d’équité par rapport à ceux qui sont déjà densément habités. Institué cet été, le comité scientifique qui accompagne désormais la politique du logement bruxelloise devrait, en principe, rendre ses conclusions en fin d’année. S’est-il, à votre connaissance, penché sur ces surfaces de bureaux dorénavant inutilisées ? Avec l’arrivée des tours Proximus sur le marché, on peut parler d’une arrivée massive, et les autres exemples sont légion.

M. Rudi Vervoort, ministre-président.– Il est un peu tôt pour vous faire part des derniers résultats concernant l’évolution du marché des bureaux, puisque le nouveau numéro de l’Observatoire des bureaux ne sortira qu’à la fin de l’année 2020 ou au début de l’année 2021. Les chiffres du stock et de la vacance seront consolidés dans cette publication.

Actuellement, les conversions de bureaux en d’autres affectations se poursuivent à un rythme soutenu. Lorsqu’il s’agit de conversions en logements, ces opérations sont quasiment toutes mises en œuvre par le secteur privé.

Les conclusions du dernier numéro de l’Observatoire des bureaux semblent toujours valables aujourd’hui. Elles font d’abord le constat d’un renforcement de la localisation des bureaux dans les quartiers centraux. La question de l’occupation effective de toutes les nouvelles surfaces prévues ou remises sur le marché après rénovation est aussi soulevée. Enfin, on constate que le marché bruxellois des bureaux est le résultat d’un marché de remplacement, c’est-à-dire de déménagements d’une localisation bruxelloise vers une autre, et non de l’arrivée de nouveaux occupants à Bruxelles.

Concernant la remise sur le marché des plateaux, l’administration ne dispose pas de chiffres précis, car celleci suit la délivrance et la mise en œuvre des permis d’urbanisme concernant les bureaux et non les transactions entre propriétaires et locataires-occupants. Ces données sont, en revanche, fournies par les agents immobiliers et semblent fiables. Les principales agences immobilières disposent de leurs propres services d’études, qui publient à intervalles réguliers des baromètres dont les chiffres sont repris dans la presse. Actuellement, il est fait mention d’une location de 230.000 m² de surfaces de bureaux depuis le début de l’année 2020, soit une baisse par rapport à 2019.

Par ailleurs, le service Inventimmo, développé par citydev.brussels, recueille et diffuse les annonces des surfaces de bureaux mises en vente ou en location. Il est toutefois peu aisé d’extraire de ces données les raisons de la mise sur le marché de ces surfaces, entre les fins de bail classiques et les départs anticipés à la suite de la crise sanitaire.

Par rapport à la crise sanitaire, il me semble bien trop tôt pour tirer les conséquences du Covid-19 sur le marché bruxellois des bureaux et le volume des transactions. J’ajouterai que l’année 2019 avait été au-delà de la moyenne avec des transactions exceptionnelles. Celles conclues par la Région flamande dans le quartier Nord avec le projet ZIN de 70.000 m² de bureaux et par la Région bruxelloise à Saint-Josse-ten-Noode avec l’Iris Tower, comptant 40.000 m² de bureaux, en sont des exemples.

Concernant l’exploitation de ces surfaces vides, depuis plusieurs années, la tendance est à la conversion en logements, en équipements scolaires, en séniories, etc. Ces conversions se font essentiellement dans les quartiers décentralisés, qui sont devenus de moins en moins attractifs pour les bureaux. Je songe à l’avenue Marcel Thiry à Woluwe-Saint-Lambert, à la rue Colonel Bourg entre Evere et Schaerbeek ou encore à la rue de Stalle à Uccle.

De plus, le logement étant devenu une fonction forte, le marché est suffisamment puissant et ne nécessite aucun incitant de la part des pouvoirs publics, hormis évidemment si on examine les choses sous l’angle de l’accessibilité financière des logements, ces surfaces vides appartenant très majoritairement au secteur privé.

Concernant le lien entre la ville à dix minutes et la planification du logement, il ressort bien des missions de perspective.brussels d’examiner, pour chaque échelle du territoire – dont celle de la ville de proximité – quels sont les enjeux et les besoins en reconversion de bureaux et quels aménagements pourraient rencontrer ses besoins.

Dès lors, si des opportunités de reconversion se présentent et permettent d’apporter des réponses concrètes à des enjeux identifiés, les stratégies urbaines développées par perspective.brussels intégreront ces possibilités.

Toujours au sein de perspective.brussels, le groupe de travail dédié aux équipements et à la dynamique des occupations temporaires – cette dernière avec citydev.brussels – sont des leviers d’action pour contribuer à la ville à dix minutes. Ils permettent de mettre les acteurs urbains en réseau pour accélérer les correspondances entre des surfaces disponibles ou programmées et des projets d’équipement.

Par ailleurs, la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) est active sur le marché de la reconversion des bureaux et le prospecte activement. Toutefois, la recherche ne s’effectue pas en fonction de la ville à dix minutes, mais uniquement en fonction des opportunités identifiées, en particulier au sein des communes avec un faible taux de logements sociaux.

Enfin, au sujet des conclusions du comité scientifique du logement, un rapport et des recommandations sont attendus d’ici la fin de l’année 2020. Les représentants politiques ont choisi de n’assister qu’à la réunion de lancement de ce comité, afin de laisser les experts travailler de manière indépendante. La question de la réaffectation des bureaux vides y a été soulevée par différents interlocuteurs. Certains ont évoqué la difficulté d’acquisition par rapport au secteur privé, d’autres ont mis en avant la difficulté technique de reconversion de certains immeubles de bureaux. D’autres enfin ont souligné la nécessité d’une meilleure connaissance des immeubles vides.

Mme Isabelle Emmery (PS).- Je ne manquerai pas de vous interroger à nouveau sur cette question à ce moment-là. La ville va indéniablement être amenée à se transformer sur ce plan. Si nous pouvions profiter de ces modifications et de ce changement pour créer plus de logements et d’équipements collectifs dont les Bruxellois ont grand besoin, en concertation avec le secteur privé et en opérant cette adéquation que vous évoquez, ce serait au bénéfice incontestable de l’avenir de notre Région.

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